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【转载】兴衰瞬间如儿戏 各地昔日“地王”陷入危机

[b][size=5]     兴衰瞬间如儿戏 各地昔日“地王”陷入危机[/size][/b]
                                          2008年08月08日11:04 东南商报  


　　一年前疯狂的场面如在眼前，让人再次感叹“兴衰瞬间如儿戏”。
　　一年前——2007年夏秋之间，中国以一场“天价地”狂潮迎接土地招拍挂竞投制度实施三周
年。北京、上海、长沙、武汉、广州、深圳，35.02亿元、44.04亿元、72.4亿元、92亿元，在那
些惊心动魄的槌声中，各大城市的“地王”们竞逐天价，“欲与天公试比高”，引发全国上下对
房价浪潮的忧虑。

　　短短一年后——2008年夏秋之间，随着中国房地产市场步入寒秋，开发商资金链纷纷告急，
那些10来个月前风光十足的“地王”们，现在几乎全都被“退地”的传言所包围。

　　【新闻观察】

　　[b]地产商热情不再 [/b][b]新地王今年难产 [/b]

　　2007年，是楼市疯狂的1年，“地王”频出，大牌地产商尤其是上市的房地产公司，大规模圈地
的热情空前高涨。然而到了今年，他们的热情已不复存在。专家分析认为，住宅地块今年基本不可能
产生新的“地王”。

　　上海易 居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，去年地产上市公司对土地热情高涨，一是
因为销售市场繁荣，房价高涨，市场预期良好，开发商不惮高价抢地；二是因为去年前三季度资本市
场繁荣，地产股走高，买地是上市圈钱的好机会。

　　沪上知名房产专家蔡为民表示，很多企业疯狂买地，目的并不都是为了开发，而是把它作为资本市
场的融资筹码。去年“地王”的获得者，大多是具有较强融资能力的房地产企业，特别是产融结合紧密
的上市公司。

　　蔡为民说，在去年，土地储量是投资者考量地产上市公司的主要标准之一，这些公司经常会拿买地
作为利好消息，去资本市场圈钱，再把圈到的钱投入土地市场，然后再圈地。

　　易 居房地产研究院分析师傅琦表示，在当前信贷从紧、销售冷清的市场背景下，对于现金流不够充
裕的开发商而言，土地款是一笔不小的开支。再加上目前对土地出让金的交付限制得较紧，2年前拖欠出
让金的情况不太可能再出现，因此很多开发商对土地失去了兴趣，或者是心有余而力不足。

　　即便是手上有钱的开发商，在销售回款速度放缓以及信贷从紧的压力下，也会将手中的现金攥得更紧，
不会冒然拿去买地。据《每日经济新闻》

　　[b]退地带来多输局面[/b]

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，由于全国楼市成交量萎缩，带来的是开发商资金缺口明显
增加。预计今年预收定金以及预售款全年至少下降4200亿元。初步计算，这种形势之下，开发商今年全年
总体资金缺口将至少达到4000亿元到5000亿元。虽然银行贷款发放总量实际上并没有缩小，但销售萎缩带
来的资金紧缺变得日益严峻。

　　中原证券分析师魏博认为，退地将带来多输的局面。“地王”主动退地，会损失定金。政府拿回土地
后在不景气的现状下重新拍卖，可能只能拍到原价的三分之二以下，同样损失惨重。

　　但魏博认为，退地不必引起过分恐慌：“全国那么多地，退几十块地并不是非常严重的问题。”

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，在打击囤地与信贷紧缩政策的双重压力下，部分地产商无心、也
无力觊觎土地市场。为了降低风险，越来越多的开发商开始对高地价说“不”。薛建雄推测，今年上海住宅
楼面地价超过2万元/平方米的可能性不大。据《东方早报》

　　[b]上海“地王”至今没拿到地[/b]

　　去年8月曾轰轰烈烈地以总价44亿元、楼板价6.7万元/平方米摘得内地“地王”桂冠的南京苏宁地产，如
今深陷退地风波。

　　南京苏宁地产是上市公司苏宁环球控股股东江苏苏宁环球集团的下属子公司。记者从苏宁环球了解到，去
年8月24日，南京苏宁地产通过招拍挂方式取得上海黄浦区南京东路163地块，在全额支付了44亿元地款之后
却一直没有拿到土地。因此，南京苏宁地产向上海黄浦区房地局提出退地，并要求全额退款。

　　在上海，南京东路163地块被认为是近年来土地公开市场上位置最好的一个地块。该地块位于南京路步行
街东端，又是轨道交通10号线站点。而去年8月，正值上海土地价格最疯狂时期。经过100多轮激烈竞争，南
京苏宁地产以44.04亿元的价格摘得这一地块，这使得该土地楼板价达到6.7万元/平方米，是迄今为止上海乃
至全国土地单价最高的一个地块。

　　按照计划，该地块应在今年4月16日完成交接，但由于10号线的建设，土地一直没有顺利交到苏宁环球手
中。因为163地块底下是10号线南京东路站站点，其建成时间约在2009年10月，受此影响，土地交付时间将在
摘地的两年之后。

　　《上海证券报》记者前日联系苏宁房地产，未得到明确回复。有关人士向记者表示，还在向上海方面了解
此事。

　　记者了解到，苏宁房地产已经和黄浦区房地局“谈判”过，但是否退地或者后续安排如何尚未确定。“黄
浦区和房地局也很紧张，也在到处了解‘消息来源’、‘市场反应’等。”有知情人士向记者表示。据《北京
晨报》、《上海证券报》

[b]　　长沙“地王”北辰否认退地[/b]

　　之前一则关于“长沙地王”面临退地的消息流传甚广。为此，土地拥有方北辰实业先后发表了媒体声明及
澄清公告，称所谓“北辰实业从长沙退地”完全是子虚乌有。同时，公司还介绍了项目的发展进程，并公布了
项目将于“2008年第4季度”开工的信息。

　　以92亿元总价成为全国“地王”的长沙新河三角洲地块，在去年7月24日由北辰实业与北京城市开发联合
竞得。北辰实业当时公告称，两家成立合营企业共同发展该幅土地，其中，北辰实业股权占比80%，北京城市
开发则占有20%的项目股权。

　　然而，就在北辰实业上月底披露今年半年报的当口，关于该企业将退出长沙地王的消息迅速传开。消息称，
北辰实业正在办理退地手续，甚至不惜承受可能损失高达10亿元的代价。消息人士还指出，除了当时打进长沙
市财政的10亿元保证金外，北辰实业一直没有将土地款按照合同履行。按照知情人士的说法，退地原因主要是
由于该地块周边楼盘的销售价格已下调至4400元/平方米，而根据相关测算，该幅土地的楼板价在3500元/平方
米，成本价可能会达到5000元/平方米左右，对于发展商来说颇有压力。

　　对此，北辰实业证券事务代表胡浩表示，根据公开披露数据及资料，该幅土地的70%款项已在去年予以交
付，而且依据去年7月25日发布的公告，收购将于2008年8月31日或之前达成。也就是说，该幅土地的收购交
易距离最后“大限”尚有一个月的时间。

　　记者发现，在7月31日见报的北辰实业2008年半年度报告中，长沙项目被重点提及，称截至报告期末，长
沙项目的总体规划方案已基本完成，首开区规模设计开始启动，且可行性研究报告和环境评估报告也已编制完
成。据《每日经济新闻》

　　[b]重庆“地王”赴港上市解围[/b]

　　两个月前，重庆地产界就传出了龙湖退地的消息。

　　2007年8月10日，重庆龙湖出资30.25亿元拍得重庆后勤工程学院(下称后工)380亩土地，但是至今为止，
在重庆土地交易中心披露的已供地块信息中并没有购买该地块的记录，于是有传闻，龙湖已经以牺牲5000万元
保证金的代价退掉了后工“地王”。

　　2007年下半年，是龙湖扩张最快的时间，一方面成立了上海、西安两个分公司，另一方面，到处拿地。仅
仅在重庆，龙湖地产就拥有超过6500亩土地，其中包括在虎溪大学城拥有土地1281亩，在茶园、空港分别有
800亩、900亩。在北京顺义等地，龙湖则拥有约2700亩地。在成都，龙湖地产也拥有约2000亩土地。按此计
算，龙湖地产拥有的土地达747万平方米。

　　就退掉后工土地事件，记者采访了龙湖集团新闻发言人顾伟。但是顾伟并没有正面回答记者关于龙湖土地
储备总量的问题，原因很简单，一方面如果龙湖公开披露自己的土地储备很多，则意味着其资金的压力很大。
按照香港股市的要求，开发企业的土地储备是要付完钱、拿到国土证才算的，这样算来，龙湖的土地储备可能
没有外界披露的那么多。另一方面，如果没有多少土地储备，企业的可持续赢利能力就会遭到投资者怀疑，股
票也就卖不出一个好价钱。据《华夏时报》

　　[b]上海普陀“地王”退地损失1.1亿[/b]

　　在经历了房价暴涨之后，从去年年底以来，全国很多城市的楼市交易都逐月走低，而以往常常被开发商视
为今后房地产业发展潜力重要标志的土地储备，也开始成为不少开发商的负担。上海普陀区去年招标成交的地
王，不久前就被开发商退回了土地管理部门。

　　位于上海市普陀区南部的长风生态商务区，是目前上海市中心地区最大的整体规划开发地区之一。这个4C
南地块占地近27000平方米，去年9月这个地块挂牌转让，经过440轮叫价，底价为3.14亿元的这个地块，被炒
到了11.04亿元，成为“普陀地王”。上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，
如愿以偿拿到了这块地。

　　然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。而几乎与此同
时，包括上海等城市的楼市却日渐低迷，房屋交易大幅萎缩。

　　上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：“志成企业前来投标，我们事先也知道的，但是确
实也没有想到志成企业能够以这么高的价格中标。志成企业现在表示主动放弃这个地块，志成退出这样个地块，
显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。”

　　而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，
上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。据央视

　　■相关链接

　　[b]二季度全国主要城市地价同比增12％[/b]

　　据新华社电 最新统计数据显示，2008年第二季度全国主要城市地价总体水平同比增长11．94％，商业、居
住、工业地价平均水平同比增长分别为11．08％、15．82％、6．66％。

　　记者7日从国土资源部获悉，根据全国城市地价动态监测系统数据，2008年第二季度全国35个主要城市地价
总体水平为1806元／平方米，其中商业、居住、工业地价分别为2829元／平方米、2020元／平方米和573元／平
方米。第二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1．59％，商业、居住、工业地价平均水平环比增长分别为1．95％、1．85％、0．87％。

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